Expropiaciones
La expropiación forzosa, para el Derecho español, es un acto administrativo que por utilidad pública o interés social, despoja a una persona de parte de su patrimonio, compensándola con el pago de un justiprecio. El marco esencial de la figura se encuentra en el artículo 33.3 de la Constitución del 78. Pese a su carácter preconstitucional, sigue en vigor la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF); no obstante, el Tribunal Constitucional ha venido a compatibilizarla con la Constitución por vía jurisprudencial.
A tener en cuenta
Para la determinación del valor de la compensación se atiende al valor objetivo de lo expropiado. En un primer momento, ambas partes pueden llegar a un mutuo acuerdo sobre el importe del justiprecio. Si a los 15 días de haberse cerrado el trámite de la declaración de necesidad de ocupación, y haber informado al interesado, beneficiario y expropiado no son capaces de convenir una cantidad, se inicia la etapa de valoración contradictoria. La Administración emplazará al interesado para que en 20 días presente su hoja de aprecio con la valoración del bien. Una vez presentada, la Administración optará por conformarse o por realizar su propia hoja de aprecio. Si habiendo hecho esto último, el expropiado rechaza la hoja de aprecio de la Administración, se pasa a la etapa de valoración por Jurado.
La hoja de Ruta...
- Causa de la expropiación
- Declaración de necesidad de los bienes
- Hoja de aprecio
- Determinación del justiprecio (mutuo acuerdo o resolución de Jurado)
- Ocupación de la finca
- Pago o consignación del justiprecio
- Pago de intereses de demora, en su caso
Los pasos a seguir...
Lo primero será hacerse con los servicios de un abogado especializado en la materia como Bufete Sobrino, que le orientará sobre los pasos que le conviene tomar para obtener una contraprestación razonable, un justiprecio que haga honor a su nombre.
- Elaborar junto con nosotros una Hoja de Aprecio lo más concienzuda posible, con la ayuda de un arquitecto, perito agrónomo u otro profesional. Cuidado con la valoración que exprese en ese documento; posteriormente no podrá elevarla.
- Comprobar los aspectos registrales de la finca, que está correctamente inscrita en el Catastro, en el Registro de la Propiedad, y que las superficies que allí constan son las correctas.
- Reunir toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc.).
- A veces conviene incluso ir más allá e impugnar la necesidad de ocupación de los terrenos que alegue la Administración para acudir a la expropiación forzosa. Si se trata de una carretera, podemos incluso proponer una modificación puntual del trazado, que si resulta razonable podría ser acogida por la entidad expropiante.
- Evitar la pasividad. No acepte sin más lo que la Administración le ofrezca, que será lo mínimo, y seguramente sin tener en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.
- Mucho ojo con el premio de afección, que es una forma alambicada de denominar al valor moral o afectivo, el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.
- Si no está de acuerdo con la oferta de la Administración, y decide acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no olvide exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.
